Hoppa till innehåll
28 augusti 2011 / sync

Bygga vindslägenheter, sälja råvind eller inte göra något alls?

Jag fick ett samtal i våras. Det var en kille som fått mitt nummer av en gemensam bekant. Han ringde för att han visste att vi har haft hand om en del vindsprojekt i Göteborg. Han bor i en brf i stan med en stor och fin råvind. Kvarteren mellan Södra Vägen och Sten Sturegatan är attraktiva och har en del fina vindslägeneheter, bra förutsättning helt klart.

Samtalet gick väl lite grann ut på att han ville veta hur man skall tänka, vad man skall göra och om det finns pengar att tjäna. Att han frågade berodde mest på att undrade om styrelsen i hans förening tänkte rätt.

Möjligheten att exploatera vindar är högintressant för många. Både för dem som vill förtäta staden och de som vill ha en attraktiv bostad i centralt läge. Den som äger en råvind sitter på en möjlig guldklimp, man kan tjäna pengar. Igår bubblade frågan upp igen i ett annat sammanhang. även det en attraktiv adress i Göteborg.

Frågan var – hur gör man? Vad är riskerna?

—–

Alltså, jag hoppas att jag inte avslöjar alltför mycket hemligt nu. Det här är vår födkrok i den dagliga verksamheten och kunskap som vi säljer, men min filantropiska personlighet har just nu övertaget, så jag kör på.

Startläget är att en bostadsrättsföreing har en outnyttjad råvind. Är det en hyresfastighet blir ekvationen svårare, det är nästan hopplöst att få ta ut den hyra som krävs för att få bra avkastning på investeringen i en vansklig ombyggnad.

Byggtiden kan vara en jobbig påfrestning på grannsämjan och blir ofelbart det givna samtalsämnet i hissen. Lindrigt uttryckt. Buller och byggställningar, gubbar som skriker och stökar ner, ett ändlöst byggande som aldrig verkar bli klart.

Så.

Startläget är alltså att en Brf har en vind. Den som läst här tidigare vet att vi forskat på området. Det faktum att det mer eller mindre är en lekmannastyrelse med mer eller mindre kunskap om byggande och dessutom människor med mer eller mindre intresse för att engagera sig i styrelsearbete så har man redan här ett möjligt problem. Att övriga boende i huset som inte jobbar aktivt i styrelsen har åsikter och synpunkter om den gemensamma ekonomin gör det inte lättare.
(Mer på Sync Blog om bostadsrättsföreningar, härhärhär o här.)

—–

Det finns i stort sett två varianter på vindsombyggnad, antingen bygger man nya lägenheter eller så får de boende som ligger närmast inunder bygga en etagevåning och alltså en större lägenhet. Det senare alternativet kan vara det enklaste många gånger men det är uppenbart att övriga i huset då måste vara nöjda med att Brf:en fått mer inkomstbringande BOA (boarea) och att grannarna på översta våningen betalt ett marknadsmässigt pris, annars kan det bli grinigt.

Nya lägenheter ger det sannolikt bästa ekonomiska utfallet om vissa förutsättningar kan uppnås. Man måste i princip alltid höja hissen våning, sen måste nya lägenheter ha fönster mot gatan (utrymning vid brand), fönster mot gården (tyst sida för sovrum), dagsljus och lite andra bra-att-ha-egenskaper. Självklart är utsikt över ett vacker taklandskap med Vinga Fyr i fjärran värt en del.  Självklart är en infälld terrass i västerläge bra för försäljningspriset. Självklart skall det finnas plats för en Teppanyaki-häll :) Notera dock att stort och lyxigt inte betyder att vinsten blir större.

För det är inga som helst problem att rita skitfräcka lägenheter, problemet är att rita lägenheter där man jämkat ambitionen med byggkostnaden och med priset köparna vill betala. Projektet skall ge vinst, annars är det ju liksom ingen idé att göra något. Den eviga frågan om en infälld terrass lönar sig har fortfarande inget entydigt svar. Tyvärr.

—–

En brf kan enkelt uttryckt välja två vägar, antingen sälja råvinden och låta någon annan ta risken/möjligheterna eller anlita en entreprenör och låta bygga om vinden i egen regi, sälja färdiga lägenheter och själv kamma hem hela vinsten (eller ta hela förlusten). Svårt val.

Det vanligaste är nog att en brf går på säkerhet. Att sälja råvinden till en entreprenör har inte helt eliminerat riskerna men det är betydligt mindre. Förutom den summa som kommer in i affären så får så småningon något som är värt rätt så mycket, man får ny BOA i bägge fallen.

Ny BOA ger mer avgifter till föreningen vilket är till gagn för alla i huset. Det kan dessutom vara ett bra sätt att hålla sig ifrån risken att bli en oäkta förening. Brf:er med stora, attraktiva lokaler i gatuplanet och sköna hyror som rullar in mår ibland bra av att öka sin BOA av det skälet.

—–

Så kort sagt – det handlar om den fysiska förutsättningen på råvinden och i byggnaden, styrelsens förutsättningar och ambition att delta i ett byggprojekt och till sist det viktigaste – Brf:ens ekonomiska vinning.

Frågor på det?

—–

Uppdatering: Det verkar finnas frågor :), se kommentarstråden nedan, där finns några. Vill du kontakta Sync så maila mattias.johansson@syncprojekt.se

—–

About these ads

30 kommentarer

Lämna en kommentar
  1. Henrik / Aug 28 2011 13:21

    En sak som jag funderat på men som aldrig varit riktigt min business. Det är hur man löser det med de ”vindskontor”/förråd som vanligen finns uppe på vindarna? Accepterar de boende att bli av med dessa, eller brukar man kunna flytta dem till något annat utrymme?

    Sen undrar jag om det brukar anges någon yta i kontraktet när man säljer en råvind, eller ligger all risk på köparen i det fallet? Speciellt med tanke på snedtak och de ytor där höjden är för låg för att kunna räknas som boyta.

    • sync / Aug 28 2011 14:10

      Två vanliga issues :)
      Förråd brukar kunna fixas i källare.
      Ytan är lurigt. Snedtak, skorstenar, konstiga takstolar och annat påverkar ytan. Ofta då negstivt.
      Säljer man så får entreprenören risken/möjligheten med BOA.
      Bygger man själv får man ockdå ta följderna.

    • sync / Aug 28 2011 15:47

      Sen förstås – helt vanliga tekniska problem.

      Man måste anpassa sig till befintliga installationer, överväga nyttan och möjligheter att växla av och ändra takkonstruktionen, utforska bjälklagets egenskaper. Just bjälklaget kan vara en dyr historia, nybyggnadskrav på ljudklass och nedböjning gör att det kosta multum.

      Just beräkningen av BOA är en stor grej. Vi har gjort till rutin att blåsa ur vinde helt, sen mäta in den i 3D, alla installationer, alla skorstenar, allt som fysikt skall vara kvar. Därefter har vi en ”begränsningsritning”. När den finns börjar vi om från början, finns det en bygglovsritning så kastar vi den, den stämmer sällan bra i det läget. Arkitekterna är inte skitnöjda med detta men livet är hårt och det är vi också. Just då.

      Är man riktig nörd så räknar man på centimetrarna för att få fram teoretisk BOA. Snedtaket gör det lurigt men det är värt uppmärksamheten. Vi brukar räkna ut vad höjning av golv kostar. Det är inte ovanligt att man vill höja på grund av rördragningar eller annat. Konsekvensen kan bli dramatiskt mindre BOA. Det är i mina ögon lika med förlust. Vi har ett projekt där varje centimeter vi tvingas bygga på golvet kostar projektet ca 50 000 kr i minskad intäkt. Motsvarande kan alltså räkna på vad man kan tjäna på att flytta ut isoleringskiktet och bygga uppåt där det går.

  2. gj / Aug 29 2011 00:46

    … flytta ut isoleringskiktet och bygga uppåt …

    Ett mycket starkt argument är fuktsäkerheten!
    Vi kommer att få se många nybyggen på det viset.
    Flytta in huset i värmen!
    Lufttätt!

    • sync / Aug 29 2011 07:04

      rätt, vi har svårt att bygga en bra konstruktion i den härvan av befintliga takstolar och nya balkar. Det blir inte helt optimalt. Helst vill man strippa det gamla och bygga ny konstriktion hela vägen igenom.

      Det blir annars så att vi trixar med luftningar och flacka takdelar, knepiga lösningar vid nya takkupor och genomföringar. Inget är enkelt där.

      • gj / Aug 29 2011 22:14

        Varför ta bort allt och bygga ny konstruktion hela vägen? Om du får/kan bygga över det gamla.

        Yttertaket åtgärdas så att det även är lufttätt. Även nya kupor, fönster osv ansluts till det lufttäta skiktet.
        Tätt tak.
        + Isolering + nytt yttertak på den.

        Skorstenar od kan behöva höjas. Max 1/3 av isoleringen under det luft- och diffusionstäta skiktet/gamla yttertaket.
        En del vill gärna se den gamla träkonstruktionen i bostaden – valfritt.

      • sync / Aug 30 2011 15:46

        Det blir knöligt med plasten, teoretiskt kan vi lägga den uppepå och bygga uppåt med isolering. Insidan får vi alltid krav från Brandsakknig att gipsa til EI60, så synligt bärverk får vi iså fall plcka loss och sätta tillbaka som dekor eller brandskyddsmåla.
        Mer rationellt blir det med ett väderskydd över hela bygget, såga av det gamla och sen bygg en ny limträlösning och raka, fina balkar. Kalla mig tråkig – sån är jag :)

      • Henrik / Aug 31 2011 14:38

        Det där med synliga takstolar verkar inte vara lika populärt bland arkitekterna längre. Men det kan ju mycket väl vara så att kunden fortfarande vill ha det.

        Cool tanke om man kunde göra tillräckligt bra inmätningar för att kunna prefabba ett tak i moduler som passar mot det befintliga huset efter att man rivit av det gamla taket.

  3. gj / Sep 1 2011 23:15

    Visst har du rätt att det är bra att bygga under väderskydd och att en ny limträkonstruktion ger möjligheter. Men då bygger du en ny vindsvåning.
    Om det gäller att inreda en vind (så fattade jag utgångsläget) är fukttekniken viktig och att sno ihop en plastfolie under en isolering då är inte det enklaste. Ofta behöver taket ses över – av ålder eller när förhållandena nu ändras. Isolering mellan bjälkarna, en lufttät underlagspapp på råsponten eller motsvarande, isolering motsvarande dubbla värdet på den invändiga och taktäckning på det, så har man inrett en gammal vind utan att förlora höjd inne och med goda förutsättningar för fuktsäkerhet.

    En kallvind med dagens isolerkrav är så kall att den inte kan ventileras med uteluft för att få bort ett fukttillskott genom konvektion. Ofta tillför ventilationen mer fukt (Vi har ”höstförhållanden” under en stor del av året numera).
    Antingen styrd ventilation om förhållandena är OK för det eller att släppa till energi för att värma vinden över den välisolerade konstruktionen (!).
    Diffusionsöppet underlagstak är ett alternativ.
    Ett annat är utvändig ”tilläggsisolering” på, eller i stället för, råsponten.
    Att lägga all isolering över bärverket förekommer även.
    Gemensamt är att konvektion inte accepteras – lufttätt innifrån.

    Vi behöver flytta upp ångspärren i vanliga vindsbjälklag så att den inte skadas (populärt med spottar). Jfr även väggar. När isolertjocklekarna ökat kan vi följa med med ångspärren och få större installationsutrymme/marginal för skador.

    Paralleller med krypgrunder kan dras. Det är ju samma naturlagar.
    Och naturlagarna gäller framför Svea Rikes lag.

    Nya konstruktioner och sätt att tänka är på väg.

    • sync / Sep 2 2011 08:09

      Vi har några förutsättningar att jämka. Naturlagarna gäller överallt förstås.

      I centrala Göteborg använder Stadsbyggnadskontoret varsamhetskravet som skäl att inte ändra exteriöra konturer, alltså kan vi inte självklart bygga uppåt.

      På insidan är det förvisso poppis med infällda spottar med vi kan inte perforera gipsskikten i tak med hänsyn till brandklass, det har brunnit lite väl dyrt ett par gånger i den typen av lägenheter. Det är i princip alltid mest rationell att köra traditionell plast/gles med lösullsisolering och 2 eller 3 lager gips. Och noll spottar infällda.

      Att bygga allt inåt med bra luftningar och ångspärr stjäl i sin tur mycket BOA, och det är BOA:n som betalar kalaset i sista änden så den vill man maxa.

  4. Sylen / Jan 25 2012 20:28

    Hur är det med bygglov får jaG som bostadsrättsinnehavare bygga etagevåning utan bygglov?? Om nu min förening går med på det??

    Mvh

    • sync / Jan 25 2012 20:54

      Nja, är nog svaret. Ni kan göra en anmälan till kommunen som avgör om det är bygglovspliktigt.

      Jag har svårt att se ett fall där det inte är bygglovspliktigt. Generellt är det det om man ändrar bärande konstruktioner, bygger installationer (t ex värme), bygger badrum, etc. Du måste sannnolikt ta hål i bjälklaget för en ny trappa, sannolikt installera värme och ventilation, förmodligen flytta/ändra brandavskiljande väggar. Då är det bygglov som gäller.

      Sen är det inte helt okomplicerat med en BRF, vad grannarna tycker och sånt, men det har kommunen ingen synpunkt i övrigt.

  5. Susann / Mar 2 2012 14:34

    Vi är en brf i Borås som är på gång att sälja av råvinden till en byggentreprenör, undrar därför om du vet något om avtalsfällor mm. Anlita jurist vid kontrakstskrivning? Färdigställande försäkring mm?

    • sync / Mar 2 2012 20:03

      Hej

      Det är mycket att tänka på. Ofta har entreprenören med sig ett kontrakt med sig, färdigt och klart. Det bör ni självklart kolla med en jurist, han eller hon måste se att det stämmer för er del. Jurister duktiga på fastigheter är att föredra.

      Avtalsfällor kan till exempel vara att man tror att han köper råytan för en viss peng per kvadratmeter medans han i själva verket kan avse den uppmätta boarean när det är klart, det blir stor skilnad.

      Andra fällor kan vara att tar ansvar för att huset skall vara på ett visst sätt, till exempel att bjälklaget håller en viss klass eller att ni skall byta dörrarna i övriga lägenheter som ett brandtekniskt följdkrav.

      Mer att tänka på – det måste vara en stabil entreprenör som vet hur man bygger, som vet hur man tjänar pengar. Är det en önsketänkare så kan det bli hemskt dyrt för Brf:en om entreprenören går i konkurs.

      Lycka till

  6. Oscar Taube / Mar 5 2012 14:35

    Hej Susann!

    Innan ni lägger ner för mycket tid på projektering av er råvind så läs även igenom er förenings stadgar noga. Främst det stycke som handlar om fördelning av instats och avgifter. Ibland kan en föreningsstadgar vara skrivet på ett sätt som gör det svårt att tillskapa nya bostadsrätter i föreningen utan att ändra ”inbördes förhållande mellan insatserna”. Ett sådant beslut är nämligen beroende av en hundraprocentig majoritet eller två tredjedelars majoritet och hyresnämndens godkännande. Således är ett mycket starkt stöd från övriga medlemmar värt att säkerställa innan man nyttjar föreningens resurser. Jag misstänker att ni tänker sälja vinden genom att upplåta en ”ny bostadsrätt” i föreningen. Dvs att ni skriver ett upplåtelseavtal. Notera då att det i vissa fall kan krävas att föreningen upprättar en ny ekonomisk plan som grund för upplåtelsen.

    Gällande själva avtalet mellan er och entreprenören så håller jag med Sync och främst tredje stycket. Själva gränsdragningen mellan föreningen och entreprenör är oerhört viktig. Se till att den är mycket tydlig och föreningen tar på så så lite som möjligt i form av brandklassa trapphus, bygga nya förråd, ny hiss osv.

    Mvh Oscar

  7. Fredrik Jonsson / Maj 12 2012 10:36

    Tack för en bra genomgång av ämnet vindsvåningar. Har själv en hyresfastighet och funderar på att investera i ett nytt objekt. I den fastighet jag har tittat på finns två vindslägenheter och två ganska stora förråd. Min tanke är då att man skulle kunna göra om dessa två förråd till lägenheter. Min fråga rör brandcellsindelningen ned till våningen under. Kommer man att behöva ”uppgradera” underliggande lägenheter till egna brandceller också pga att vindbjälklaget är i trä? Innebär detta isåfall två lager gips i de rum i underliggande lägenhet som angränsar mot vindslägenheterna?

    • sync / Maj 12 2012 14:44

      Det går bara att svara generellt om man inte vet hur det ser ut. I konstruktionen runt nya lägenheter skall du ha en brandgräns EI60, så bjälklaget måste hålla för brand underifrån. Det kan innebära att måste gipsa under eller förstärka bjälklaget på något sätt.

      Jag kan inte tänka mig att du behöver uppgradera befintliga lägenheter mellan varandra, bara mot de nya. Däremot kommer du få krav på dig att trapphuset är en brandcell och att du då kanske måste byta tamburdörrar till övriga lägenheter, då normalt EI30.

      En sak som kan vara lite knölig är att få till rätt ljudegenskaper dessutom, stegljudet ner till lägenheten uunder kan vara dyrt att bygga bort.

  8. JF / Feb 24 2014 22:44

    Hej,
    Bor på attraktiv adress i centrala Gbg. I föreningen diksuteras nu att sälja råvind ovan mig. Just nu är vinden förråd (liknar den bild som finns överst på sidan).
    Nu till min fråga: vad bör vi som spekulanter max betala per kvadrat? Samt vad bör vi räkna med för toalkostnad för att göra ytan klar att bo i? Kan tänka mig att ytan som ev. säljes ligger kring 40kvadrat.
    Lägenheten ligger tre trappor upp, utan hiss, vinden alltså fyra trappor upp… Tanken är väl att göra hål i vardagsrumstak och ha spiraltrappa upp till våning två.
    Om vi vill ha terass? japp;)
    Bygglov för balkong mot innergård finns i nuläget. Måste nytt byggov för ev terass sökas, om den är mot innegård också?
    MYCKET frågor blev det =)

    • sync / Feb 26 2014 08:56

      Hej
      Nr 1 – tänk på att golvytan som du ser på vinden minskar med kanske 40% när du har en färdig BOA (boarea)
      Nr 2 – Byggkostnad för färdig BOA ligger i spannet 20 000 – 40 000 kr. Det skiljer oerhört mycket, det kan bli dyrare ändå.
      NR 3 – Vad du skall betala är väldigt svårt att säga. Om någon anna kan köpa vinden är det ju konkurrens, annars är det en ganska död yta, ekonomiskt sett för föreningen. Samtidigt vill inte dina grannar skänka bort något, då behåller de hellre en oanvända kallvind. Faktum är att Brf:en kan tjäna på att ge bort ytan till dig, då skulle du börja betala avgift för den nya ytan, en intäkt som kommer rullan för all framtid och som blir ett stort värde för Brf:en.
      Nr 4 – Bygglov för terrassen är ett krav.

      • JF / Feb 26 2014 10:37

        Hej,
        Tack för snabbt svar.
        40tusen per kvadrat, det var tufft… 50kvadrat blir då 2miljoner, plus ev. kostnad för köp och ökad månadsavgift….låter billigare att köpa lägenheten under och göra hål i golvet =)

        Vi har inga planer på att göra toalett, utan ”endast” ett allrum plus ett, ev. två, sovrum.
        När du skriver att ytan minskar med 40%, då menar du att all yta under 1.90m vid snedtak inte räknas som boarea antar jag, eller menar du annat också?

        Ha de gott,

        /Joel

      • sync / Feb 26 2014 19:28

        Livet är tufft, inget är enkelt
        Ombyggnadskostnaden beror på massa saker. Om du har en bra entreprenör, hur brand- och ljudkrav kan hanteras, om avväxlingar av bjälklaget går enkelt. En öppen yta är förstås billigare än små rum, badrum och och kök kostar förstås mindre än sovrum.

        att ca 40% av golvytan försvinner när du bygger BOA är en geometrisk ekvation, takhöjden minskar och snedtaket gör att BOA minskar. Golvet höjer sig lite beroende på åtgärd, taket sänker sig neråt med kanske en halvmeter (isolering, luftspalt, gips, mm). Det försvinner mer än du tror.

      • JF / Feb 27 2014 12:36

        Åter tack för snabbt svar,

        Har du förslag på bra firmor i GBG-trakten som åtar sig liknande jobb. Tacksam om du kunde delge dessa isåfall, så vi kan kontakta och få in ev. offerter framöver.

        /joel

  9. sync / Feb 27 2014 20:23

    Jag mailar

  10. Johan Samuelsson / Mar 25 2014 01:10

    Maila mig också. ;)

  11. Andreas Hellberg / Mar 31 2014 10:06

    maila mig med :)

  12. Hans / Apr 7 2014 21:53

    maila mig med

    • sync / Apr 8 2014 06:23

      Ok

      • Anna / Apr 10 2014 15:57

        Maila gärna mig med :) Tack. /Anna

      • sync / Apr 10 2014 16:01

        ok

    • sync / Apr 10 2014 16:43

      mailat

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

Följ

Få meddelanden om nya inlägg via e-post.

Gör sällskap med 564 andra följare

%d bloggers like this: